Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?
В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».
Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.
Есть ли отличия от покупки квартиры?
Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:
- Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
- По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.
«Темная лошадка»
Апартаменты – все еще не слишком понятный обычным покупателям сегмент недвижимости. Его даже прозвали «темной лошадкой». Поэтому эксперты начали с разъяснений, что такое апартаменты и откуда они появились.
«Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений», – сообщила Светлана Кузьменко.
В девелоперском бизнесе Европы и Америки такой сегмент занимает немалую долю, в России же он только развивается. Возможно, поэтому в правовом поле сложилась ситуация, что словом «апартаменты» называют объекты, которые заметно отличаются друг от друга. Общее у них одно – это нежилые помещения, которые предназначены для проживания людей.
В России мода на апартаменты пришла, как водится, из Москвы. В Санкт-Петербурге первооткрывателем сегмента стала ГК «Пионер», построившая комплекс Ye’s на Хошимина. Идея апарт-отеля появилась из-за… технической проблемы. Один из корпусов запроектированного здания не обладал достаточной инсоляцией. А для апартаментов этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать что-то среднее между отелем и жилым домом.
Маркетинговый ход оказался удачным, этот опыт переняли другие застройщики. Например, «Союз Инвест Девелопмент», который построил МФК «Салют», компания «Монолит», реализовавшая МФК Wings. Сейчас в Северной столице существует порядка 55 проектов апартаментов. По данным БН, за последний год предложение в этом сегменте выросло почти на треть.
Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет
Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей. Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.
Радужная перспектива
Несмотря на нынешний спад из-за пандемии, рынок апартаментов ждёт быстрое восстановление, уверен Владимир Федоров, руководитель отдела инвестиций проекта STATUS (ООО «Пулково Скай»). В особенности это касается сервисных апартаментов, рассчитанных на гостиничное размещение. Эксперт ожидает довольно быстрого роста спроса на апартаменты, невзирая на то что сейчас туристическая отрасль практически мертва, а в городе почти полностью отсутствуют туристы.
Нынешние показатели соответствуют стандартным цифрам, которые бывают на рынке в низкий туристический сезон. «Стоимость проживания в апартаментах снизилась на 15–20%, что вполне соответствует низкому туристическому сезону. Упала также и заполняемость. При этом, с моей точки зрения, перспектива развития сервисных апартаментов самая лучшая. Это растущий сегмент, который расширяется за счёт социально-экономических преобразований не только в нашей стране, но и во всём мире: меняется социальная чувствительность населения, перестраивается парадигма потребления и социальных связей. Всё это играет на руку сервисным апартаментам», — рассказал он.
Спикер обратил внимание, что сервисные апартаменты более привлекательны для инвестиций, нежели апартаменты с программой проживания. Первые в перспективе смогут принести больше прибыли, а связано это может быть с тем, что премьер-министр Михаил Мишустин поручил уточнить юридический статус апартаментов.
«Это может понизить стоимость апартаментов. Могут появиться какие-то социальные обязательства для тех, кто строит апартаменты с программой проживания. При этом в сервисных апартаментах с гостиничной функцией будет расти туристический поток, несмотря на то что сейчас по объективным причинам туристическая отрасль замерла», — заключил Владимир Федоров.
Экспортные номера. Доля региональных покупателей на рынке апартаментов за 2 года выросла до 31% Недвижимость
Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки
Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.
- Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
- Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к нулю. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Есть ли риски?
Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Нюансы доходности апартаментов
В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов. Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история. В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.
При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем. И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН). И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.
Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И — что? И все.
А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» — статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» — аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» — тоже жди неприятностей. Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии». Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза.
Депутаты Госдумы признаются, что поручение президента РФ о ежегодном росте по вводу жилья — задача сложная. Поэтому в перечне вводимых квадратных метров учитывается и индивидуальное жилье, и апартаменты. Минэкономразвития сделало еще один шаг, чтобы признать апартаменты — жильем
Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение. Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн. И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах. Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз. О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…
Торги по банкротству
Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.
Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
Налог на имущество
Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).
НИ = КС • Площадь • 0,5 %
или
НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %
Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.
-
Источники, использованные в статье
- https://vc.ru/promo/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat
- https://www.bn.ru/gazeta/articles/256378/
- https://www.novostroy.su/articles/market/lovushka-dokhodnosti-pochemu-nevozmozhno-poluchit-ot-apartamentov-dokhod-bolshe-15/
- https://www.dp.ru/a/2020/06/25/Vigodno_li_investirovat
- https://www.Kupi2Metr.ru/investiruem-v-nedvizhimost/
- https://www.domofond.ru/statya/dengi_v_betone_chto_nuzhno_znat_pro_investitsii_v_nedvizhimost/100989
