Ипотечные облигации: условия, риски, тербования к покупателю и нюансы

UT Investments

Что это такое и зачем они нужны

Облигации с ипотечным покрытием – это особые ценные бумаги, которые имеют закладные на различную недвижимость.

Иными словами, это кредиты по ипотеке, которые банки перенаправляют в пулы и продают в виде одной ценной бумаги.

Если говорить понятным и доступным языком — когда заемщики оплачивают ставку по проценту по ипотеке, эти денежные средства пролетают через банковую компанию и оказываются в руках вкладчиков в виде купонного дохода. Ипотечные облигации имеют более большую прибыль, чем государственные, но имеют свои особые опасности.

Основные признаки и функции

Любой биржевой документ можно отличить по нескольким основным признакам.

  • Обращаемость на рынке. Ценные бумаги могут быть прямыми участниками торговых сделок, покупаться и продаваться на специально организованном рынке. Использование их в качестве платежного инструмента облегчает работу с другими товарами.
  • Документальность. Ценные бумаги содержат все предусмотренные действующим законодательством реквизиты, а значит, являются официальным правовым документом.
  • Доступность для оборота. Ценные бумаги могут использоваться не только в рыночных отношениях, но и быть объектами гражданско-правовых отношений и участвовать в процессах дарения, займа и других операциях.
  • Стандартность. Существует определенный тип содержания, которому должны соответствовать все ценные бумаги.
  • Регулируемость законом. Действующее законодательство должно признавать документ и контролировать его хождение согласно правилам.
  • Ликвидность. Ценная бумага может быть в любой момент переведена в денежные средства по желанию держателя.

 

Разновидности ценных бумаг

Биржевые документы можно разделить на две большие группы: основные и производные, или, как их еще называют, дерривативы.

Основные ценные бумаги. Они содержат в себе права на какие-либо материальные активы. К этой категории относятся акции, облигации, векселя, банковские сертификаты и другие документы. Рассмотрим подробнее самые популярные из них.

  • Акции. Наиболее распространенный вариант рыночных активов. Представляют собой эмиссионные ценные бумаги, которые позволяют их держателям получать соответствующие дивиденды от эмитента, а также иметь долю в управлении компании и рассчитывать на часть ее имущества в случае возможной ликвидации. Впрочем, дополнительно можно выделить простые акции, дающие равные права всем владельцам, и привилегированные, которые предоставляют их держателям твердые привилегии при распределении имущества.
  • Облигации. Долговые ценные бумаги, дающие право на возвращение вложенной суммы с процентами. Облигации могут быть государственными и корпоративными, имеющими разную степень доходности и риска.
  • Векселя. Долговое обязательство, позволяющее держателю требовать сумму долга с эмитента при наступлении времени выплаты. Характеризуются небольшим сроком обращения.
  • Банковские сертификаты. Иначе говоря, это свидетельство об открытом вкладе между банком и вкладчиком. Банк по истечении срока договора обязуется вернуть вклад с соответствующими процентами. Разновидностью банковского сертификата является сберегательная книжка.

Перечислены так называемые первичные ценные бумаги, которые основаны на активах. Существует также понятие вторичных, основанных, в свою очередь, на первичных: депозитарные расписки, варранты или подписанные права на акции.

Производные ценные бумаги. К этой категории относятся бездокументарные формы выражения прав на активы. Это фьючерсные контракты различных типов, опционы и свопы.

  • Фьючерсные контракты. Это вид обязательств, согласно которым продавец обязуется передать покупателю товар по той цене, которая была зафиксирована в соглашении при покупке вне зависимости от изменения ее стоимости в дальнейшем, а покупатель обязуется совершить покупку. Гарантией выполнения обязательства является внесение залога на счет посредника, который осуществляет фьючерсные торги.
  • Опционы. Этот вид имеет некоторое сходство с фьючерсными контрактами. Отличие заключается в предоставлении покупателю не обязательства, а права на покупку или отказ от сделки. Следовательно, опционы исполняются в тех случаях, когда являются выигрышными по цене.
  • Свопы. Соглашение об обмене активами между сторонами в соответствии с контрактными обязательствами. Свопы не являются биржевой ценной бумагой. Это контракты, ликвидность которых обеспечивают банки и дилеры, участвующие в сделках.

Перечень разновидностей ценных бумаг

Ценные бумаги – особый документ, который составляется по определенной форме с наличием реквизитов, подтверждающий имущественные права.

Регулирование вопросов обращения и классификации ценных бумаг находится в содержании Гражданского кодекса и нормативных актов.

Виды ценных бумаг перечислены в положениях гражданского законодательства:

  • Облигация – эмиссионная ценная бумага.
  • Вексель: простой или переводной вексель, который содержит обещание вернуть долг. Простой вексель подтверждает обязательный возврат долга в определенный срок. Переводной вексель – утверждает предложение уплатить определенную сумму через определенный временной промежуток.
  • Сберегательные и депозитные сертификаты.
  • Коносамент – стандартный документ для перевозки груза. Виды коносаментов подтверждают различные операции с грузами. Выдача коносамента происходит по нормам закона. Выдача коносамента возможна в нескольких оригинальных экземплярах.
  • Акции – документ, который подтверждает право получать прибыль от акций определенного предприятия, которыми он владеет.
  • Приватизационные ценные бумаги.

Дополнительно в статье 912 в классификации изложены такие виды ценных бумаг:

  • Складское свидетельство;
  • Двойное складское свидетельство;
  • Простое складское свидетельство;
  • Складское свидетельство – часть двойного свидетельства;
  • Закладная.
  • Инвестиционный пай – документ, который подтверждает право на долю в паевом инвестиционном фонде.

В качестве ценной бумаги рассматривается сберегательная книжка – документ, который подтверждает договор с банком, относительно вклада в этот банк.

Виды государственных ценных бумаг отличаются особенностями содержания и функциональности.

Понятие, функции, содержание и виды государственной облигации

Государственные облигации – ценные бумаги, которые являются эмиссионными и применяются для привлечения денежных средств от физических и юридических лиц. Существуют в виде займов на нужды социальных или других сфер. Согласно закону, облигации подтверждают обязательство выплатить владельцу облигации определенную сумму и регулярно выплачивать проценты.

Облигации входят в основные виды ценных бумаг, которые регулируются на государственном уровне. Виды: облигация на предъявителя и именная облигация. Бенефициар или держатель ценной бумаги не является должником по данным облигациям.

Эмитируются государственные облигации центральным банком или другими органами государственного типа, которые имеют данные полномочия. Государственные облигации подтверждают определенные имущественные права собственника данного документа.

Также государственные облигации определяются как ценные бумаги, которые представляют собой кредит, предоставляемый государству юридическими или физическими лицами.

Принцип работы ипотечных облигаций

Выпуск ипотечных облигаций осуществляется посредством секьюритизации. Её суть состоит в следующем:

  1. Финансовая организация собирает присутствующие у неё кредиты и создает из них ипотечный пул.
  2. Кредитный портфель списывают с баланса банка и передают специально созданной посреднической компании.
  3. Посредник осуществляет выпуск облигаций.
  4. Финансовая организация получает денежные средства.

Посредник имеет право секьюритизировать ипотечные займы одной эмиссией или несколькими траншами. Когда ипотечные облигации выпущены, кредитор получает деньги на выдачу новых займов, повышает свою ликвидность и увеличивает количество активов.

Как инвестировать в ИЦБ

Покупка ипотечных ценных бумаг происходит через фондовые биржи. Существуют агентства и организации (доверительные управляющие, брокерские конторы и т.д.), специализирующиеся на консультациях по вопросам инвестиций и соответствующих операциях. Привлечение инвесторов может происходить через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создаются под конкретные проекты.

Доходность при инвестировании в ИЦБ зависит от средних ставок по предоставленным ипотечным кредитам. При понижении процентной ставки (рефинансирование ипотеки), либо при досрочной оплате ипотеки заемщиком доходность для инвесторов снижается, потому что банк вынужден досрочно погасить купленную инвестором ИЦБ.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Отечественный рынок ипотечных облигаций в настоящее время имеет зачаточный вид.

В 2017 году вкладчики получили отличное предложение от компании ВТБ24. Банк принялся продавать облигации на десять миллиардов рублей.

Проблема состояла в том, что вкладчики были не заинтересованы в таком хорошем предложении. Даже понижение ипотечных ставок и спад стоимости недвижимости не привлёк инвесторов.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок облигаций по ипотеке в Российской Федерации возможен и даже уже своеобразно реализован.

Например, опыт выпуска таких облигаций есть у банка ВТБ. К 2021 году банк собирается реализовать довыпуск еще на пятьсот миллиардов рублей. Мотив банка ясен всем, ведь ставки будут постоянно понижаться, а спрос повышаться. В прошлом году по ипотеке было выдано около двухсот пятидесяти миллиардов рублей.

Если учесть весь объём рынка финансов Российской Федерации становится ясно, что опыта для создания полноценного рынка недостаточно. Вкладчики не стремятся инвестировать, так как боятся очередной нестабильной экономической ситуации.  Всё это негативно сказывается на потенциальных эмитентах.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Ответственность сторон распределяется следующим образом:

  1. Компания, выпустившая ипотечную облигацию, отвечает перед инвестором. Обеспечением выступает ипотечное покрытие, в которое входит право требования по кредитам большого количества заемщиков.
  2. Человек, получивший займ, отвечает перед организацией. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости.

<хедер class=»orange»>Внимание

Для инвесторов использование схемы заработка выгодно. Обеспечение по обязательствам отличается высокой ликвидностью. Пока рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, владельцы ценных бумаг защищены от потери денежных средств.

Доходность по ИЦБ.

доходность ИЦБ

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Ипотечные облигации обладают рядом достоинств:

  • Ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью. Но помним про 2008 год
  • Ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию
  • Выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений

ИЦБ не лишены и некоторых недостатков:

  • Обычно невысокая доходность
  • Относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка
  • Имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов

Виды ипотечных ценных бумаг.

ицб

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная цб, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

Читайте также:  Федеральный закон о страховании вкладов(177 ФЗ)

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Понятие ипотечного покрытия

Под ипотечным покрытием понимается право требования выплаты процентов по кредитным договорам и возврата средств, вложенных в ценную бумагу. При отсутствии возврата применяется наложение взыскания на имущество, обеспечивающее сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.

Для подачи подобных исков существует срок исковой давности. Он ограничен двумя годами. Требования, которые входят в ипотечные покрытия, необходимо подтверждать документально. Покрытие используется в качестве страховки инвесторов от потери вложенных активов.
Покупка ценных бумаг

Выгоды участников сделки

Сегодня рынок считается защищённым и безопасным. Вклад инвестора обеспечен базовым активом. Это защищает владельца денежных средств от возможных убытков. В случае возникновения непредвиденных ситуаций базовый актив может быть продан, а вырученная сумма предоставлена в качестве компенсации. Это основная выгода инвестора. В случае дефолда всё компенсируется.

Однако ипотечные облигации не способны приносить такой же высокий доход, как корпоративные акции. К тому же отсутствует гарантия, что при возникновении глобальных экономических проблем денежных средств, вырученных с реализации заложенного имущества, хватит для выплаты компенсации инвесторам. Это главная опасность, с которой можно столкнуться в процессе использования услуги.

Выгоды и опасности для участников сделки

Теоретически рынок облигаций по ипотеке – высоконадёжный и максимально безопасный.

Главная инвестиция вкладчика обеспечена базовым активом, который может продаться для ликвидации убытков. Если произойдет дефолт, то все будет компенсировано в полной мере. Это является главной выгодой вкладчика.

На деле же происходит так, что ценные бумаги обладают меньшей прибылью чем корпоративные акции или облигации. Отсутствуют какие-либо гарантии полноценной компенсации вкладчикам в случае кризисной экономической ситуации. Это главная и серьезная опасность.

Доходность ИЦБ

Облигации по ипотеке – это инструмент вкладчика, который является надежным, но при этом недостаточно прибыльным. Поэтому такие облигации не пользуются большой популярностью, но существуют и положительные моменты.

Например, крайнее предложение от ВТБ – это ценные бумаги под 9,95 процентов годовых. Сотрудники аналитической службы БКС считают, что в ближайшие три года средняя прибыль по купону может увеличиться до двенадцати процентов.

Этими действиями банки хотят понизить издержки и разработать наиболее качественные условия по ипотеке с целью еще большей прибыли.

Секьюритизация ипотечного кредитования

Вернемся к выпуску ипотечных облигаций. Процесс секьюритизации состоит в следующем:

  1. Банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул
  2. Кредитный портфель списывается с баланса банка и передается специально созданной посреднической компании SPV (Special Purpose Vehicle)
  3. Посредник выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования на возврат долга по ипотеке
  4. Банк получает от посредника деньги за выпущенные облигации

Пример посредников был выше — ипотечные агентства США. Кроме того, банк может выпускать облигации и самостоятельно:

выпуск ипотечных облигаций

На следующей картинке представлен механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией, выпускающей облигации. Получив от банка кредитный портфель, посредник может секьюритизировать ипотечные займы как одной эмиссией, так и несколькими траншами.

ипотечные облигации

Секьюритизация позволяет кредитору:

  1. Получить средства для выдачи новых кредитов, в том числе ипотечных
  2. Повысить ликвидность благодаря замене долгосрочного долга на денежные средства или ценные бумаги
  3. Улучшить качество активов, так как риски дефолтов заемщиков переносятся на покупателей облигаций
  4. Увеличить инвестиционные возможности за счет высвободившихся средств

ИЦБ в России

Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2006 году, несмотря на то что закон, регулирующий их размещение, был принят еще в 2003-м. Именно в 2006 году были размещены первые ИЦБ и проведена первая сделка по секьюритизации.

В настоящий момент этот сегмент находится в стадии развития. Для успешного становления данной рыночной сферы потребуется еще минимум 5-10 лет. Риски для ипотечных облигаций сегодня оцениваются как минимальные. Главный вектор развития направлен на поиск единого подхода к выпуску ценных документов.

Привлекательными аспектами для российских инвесторов являются надежная правовая защита и ликвидность ИЦБ. Одним из эмитентов в РФ выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования. Часть привлеченных средств планируется направить на формирование арендного жилого фонда. Новая волна интереса к этому инструменту не случайна. Потенциал рынка огромен, а его ключевыми преимуществами являются прозрачность, доступность, долгосрочность и надежность.

Военная ипотека: условия предоставления и инструкция по оформлению

Военная ипотека: условия предоставления и инструкция по оформлению

Американский рынок ипотечных облигаций

Чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.

На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:

  1. Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам
  2. Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства). Представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)

Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют ИЦБ на общую сумму около 5 трлн. долларов.

объем ипотечных бумаг

При этом общий объем американского рынка Mortgage-Backed Security превысил 10 трлн. долларов:

объем ипотечных облигаций США

Для мировых (и в том числе российских) инвесторов существует возможность вложиться в пул ипотечных ценных бумаг США инвестиционного рейтинга через биржевые фонды ETF:

ETF на ипотечные облигации

Объем под управлением в двух случаях превышает 10 млрд. долларов, комиссия за управление исчисляется сотыми процента. Средняя цена пая несколько десятков долларов США.

Источники
  • https://FinZav.ru/finansi/chto-iz-sebya-predstavlyayut-ipotechnye-obligatsii-obyasnenie-dostupnym-ponyatnym-yazykom
  • https://ProDengi.alfacapital.ru/vidy-cennyh-bumag/
  • https://advokat-malov.ru/grazhdanskoe-pravo/vidy-cennyh-bumag.html
  • https://v-ipoteke.ru/ipotechnye-obligatsii/
  • https://washepravo.ru/ipoteka/ipotechnye-cennye-bumagi/
  • https://investor100.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/
  • https://investprofit.info/mortgage-bond/
  • https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipotechnye-tcennye-bumagi.html

Оцените статью
Блог про финансы, инвестициям и торговле акциями
Adblock
detector